热点关注遂平房产网(http://www.spfcw.cn/)
一线楼市，史无前例的调整压力！
一句”京沪永远涨“，流行很多年……
然而，人无千日好，花无百日红。纵是京沪深，房价也会跌。
当前，在一二线城市当中，北京领跌全国。
传统意义上的金九银十，今年在热点城市不复存在。一线城市的表现尤其差。
根据易居研究院的监测数据，以9月上半月和10月上半月的成交量总和，来代表9、10月份的成交成色。
2010年以来，楼市有短周期波动的特征，所以每年的9、10月份的成交量起起落落，但今年的成色尤其差！
上述是新房，有些朋友会反对，认为成交量主要是政府限制预售与网签。老杨认为确有此因素存在，但主因应是需求面萎缩。
比如，拿上海二手房成交面积为例，今年以来，一直处于过去几年低位，9月也没有什么表现。过去一年成交面积同比增幅的移动平均值，近几个月也创2012年以来新低。
今年初，上海房产中介13000家左右，目前10000家左右。市场占有率第一的链家1350家左右，房友1200家左右。连锁直营门店人数较多，10人以上也有，但市场上70%都是中小中介，多则七八人，少则夫妻老婆店两人左右。
目前多数门店赔钱，盈利的少，都在煎熬。现在靠租赁，新房代理增收，差不多小店每个月得1万才能不亏，中型门店的四五万，外环门店得两单买卖才能保本了。
超乎多数人预期的一线楼市深寒，原因何在？
如果细数原因，伸出两只手，十个指头不够用。
但最根本的原因，其实也是最简单的原因：涨多了，跌正常！
一线城市经济发达、人口扎堆，房价长期看涨，大家容易达成共识。
但问题的关键是短周期。
正如飞人刘翔，也只能一次飞一百米、二百米，你让他飞一公里，就不可能飞起来了。
你让他刚飞完一个一百米，不让他休息一分钟，他还能再飞一个一百米吗？
根据70城房价同比增幅，将其划分为一线、二线、三线，则会看得清楚：上一轮楼市繁荣的2013年，一线房价涨幅超过二三线，这也正常嘛。
2015年以来的这轮楼市繁荣期，一线再次超过二三线，也正常呀。
然而，有一点很不正常：这轮繁荣期，一线房价涨幅大于二三线的程度，远超2013年！
这种不正常，就叫“市场背离”。也就是说，一线城市涨幅大些，是合理的，但“大大”就有问题了，过火了，透支了，短期有泡沫了。
透支之后，一方面，市场客观上需要休整，另一方面，政府严厉调控，逼迫市场调整。
于是，结果就是，卧倒休息……
老乡，来接盘喽！
2016年以来，悄悄的，悄悄的，富人们都在卖中国的房子……
最早动手的是香港的李超人，人家2014年就开始动手，2016年底以200亿元的天价卖了大陆最后一栋楼宇资产（世纪汇广场），而就在上周，超人卖出象征着自己首富荣耀的香港中环中心，套现400亿港币。
如今，连潘石屹这样的房地产大佬都开始清仓了。
10月23日，潘石屹以将近50亿元的价格清空了上海凌空SOHO；更早的6月底和7月初，上海虹口SOHO和北京光华路SOHO2相继整体出售。
与此同时，全国人民都在疯传“成都房价将成为下一个深圳”、“杭州房价暴涨”、“南通房价暴涨”的消息，再想起来，几天前一个宁夏房产税的事情，搞得全国人民风声鹤唳……
因为过去15年的房价暴涨，越来越多的人身陷房价发财梦里无法醒来，一下子让我想起来王杰的那首歌：
让大家看不到失败，
叫成功永远在；
让地球忘记了转动啊
四季少了夏秋冬；
……
嗯，人人通过买房，变成王健林或许家印，这个“中国梦”多美好！
可问题是，人类社会里，穷人富人永远是相对概念，当绝大多数人都想通过买房子发财的时候，不需要什么高深的知识就知道，这个逻辑不可能成立——
更大的可能，是这个时候就是房价的最高点！
2016年底的时候，我曾经写过一篇文章，叫做“数学模型告诉你，房价牛市为什么会死在2016年”，将整个社会分为买房者（居民）、卖房者（房地产商）和提供信贷的银行系统三个部分，通过一个简单的数学模型告诉大家，房价上涨游戏肯定不可能永远玩下去，而2016年有极大可能就是中国整体房价牛市的拐点。
不用搞那么复杂，只要对比一下2008年以来城镇居民的可支配收入总额与居民贷款总额，就可以发现问题。
，在不到10年的时间里，中国城镇居民的债务收入比，迅速从最初的不足60%发展到2016年底的125%，比值上涨最迅猛的2009年、2010年和2016年，也毫不意外的成为中国房价上涨最快的三年。
如果不出意外，2017年中国城镇居民的债务收入比很可能突破130%。
如果不考虑居民短期的消费贷款，只考虑居民房地产贷款，这一数据2016年底为197335亿元，与可支配收入的比值依然高达74%，这就是全国范围内的房贷收入比。
就上面这一张表，已经很明显说明——
在顶级富人们纷纷撤离房地产资产的情况下，很多普通居民则在极高价位上接盘房地产，变身接盘侠。
嗯，就是这样，把债务和杠杆从政府、开发商以及顶级富人那里，赶紧转移到普通老百姓身上，然后大力响应“房子是用来住的，不是用来炒的”的号召，出台个三年、五年的限购、限售政策——接下来的这几年，就靠着工薪阶层当牛当马来还贷款了。
接下来的三五年间，如果买房的人都能闷声大发财，而这个时候变卖房地产的富豪们却变身穷光蛋，这画面，想想都觉得太美……
就在昨天（10月27日），上海证券交易所总经理还就住房租赁市场发展的问题回答记者，保利的住房租赁REITS（住房信托投资基金），是在“中国证监会的部署下”审议通过的——在房价畸高的情况下，通过REITS的发行，让普通投资者以另一种方式接盘房地产，这又是政府的一招妙棋。
反正，政府掌握着制定政策的权力，能想出来1000种办法让普通人接盘。
最典型的，就是2年前还因为库存巨大而跌成翔的三四线城市房价，通过财政部和央行联合发文，将地方债纳入抵押品，然后再通过政策性银行的PSL（补充抵押贷款），补贴棚户区居民，让他们买商品房，把“涨价去库存”这种天才妙计玩得溜溜的——地方政府发行地方债抵押给央得到资金实现债务置换，普通居民看着大涨的房价以为还要继续大涨，赶紧买房，过剩的三四线城市房子库存和债务同时成功转移……
人人买房发财的中国梦就要在这几年实现，真的是激动万分。
想起来几个月前，《人民日报》曾发表文章“房价怎么走？刚需必知的政府调控逻辑”，其中提到：
不要低估政府这次调控房价的决心！
政府说的是要遏制房价过快上涨，并没有说要打压房价，让房价大幅下降啊！
……，房价上涨是必然趋势。
很多地方因政府限价，新房的预售价格已经打了“折扣”，甚至低于周边二手房，只是这类消息还没传到你耳朵里，房子就被卖光或内部消化了。
这是啥调调？
就是2015年4月份大喊《4000点才是A股牛市的开端》的调调啊！
当时，面对高估的A股，人家社论说：
“如果这都算泡沫，这个世界上什么样的资产才不算泡沫？”
实际上，人家喊的是：
老乡别走，赶紧为国接盘
财联社10月20日讯，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”在十九大报告中，习近平总书记以简洁有力的49个字为楼市调控定下基调。
事实上，在习近平总书记此番表态前后，已有住建部、国土资源部、国家统计局、银监会、央行五大部委，围绕“房住不炒”这一精神，就抑制房地产泡沫、稳定市场预期及建立楼市长效机制等话题密集发声。
防范房地产泡沫
10月19日，银监会主席郭树清公开表示，今年银行业加强监管以防范风险，主要是针对银行理财业务、同业业务等方面，选择这些领域主要是因为其覆盖了比较突出的风险点，如影子银行、交叉金融、房地产泡沫、地方政府债务等。
银监会审慎规制局局长肖远企则在9月底称，为防范房地产泡沫风险，要严厉打击“首付贷”，严查挪用消费贷款资金。
迄今为止，北京(楼盘)、江苏、深圳(楼盘)、广州(楼盘)等地先后发文，严查消费贷等资金违规进入楼市。多家银行要求个人消费贷、信用卡现金贷款等存量客户补充资金消费凭证等，以进行再核查。
此外，央行行长周小川日前在出席G20财长和央行行长会议时指出，中国将继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，并不断综合施策，补短板、去杠杆、警惕并防控影子银行、房地产市场泡沫等风险。
分析人士认为，这是周小川首次明确提出要警惕房地产市场泡沫，之前的表态多是促进房地产市场稳定健康发展。央行对房地产市场态度的转变，预示着后续楼市调控升级的可能性仍较大。
推进长效机制
除了防范房地产泡沫，加快楼市长效机制的建立也成为近期的热门话题。
10月19日，住建部部长王蒙徽回答记者有关“房地产长效机制有无时间表”的问题时表示，住建部以及有关部门按照党中央国务院的部署，正在抓紧落实这方面的工作，坚持“房子是用来住的”的定位，以满足新市民需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。
国家统计局局长宁吉喆10月10日在国新办新闻发布会上也透露，房地产长效机制正在紧锣密鼓制定，会适时出台。
他还表示，中国近年来房地产市场在城市间的分化加剧，国家反对房地产投机的态度不会变。
“建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系，另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从政策预期看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度，以长效机制引导市场稳预期。” 中原地产首席分析师张大伟告诉记者。
此外，10月12日，国土资源部发布消息称，该部9月下旬开展了住宅用地出让合同执行情况检查，检查范围包括70个大中城市和热点城市苏州(楼盘)市。
“此次检查目的是促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给。”国土资源部称，通过检查督促加快住宅用地开发建设，有助于改善住房供求关系，稳定市场预期。
中国楼市有泡沫么?
对于身在“棋局”中的国人来说，这是一个仁者见仁智者见智的问题。过有时候，“庄家”的一些动作和“别人”的血与泪的教训或许能多少给我们一些提示。
在2016年7月的时候，我们的中央政府便提出了“抑制资产泡沫”;到了10月份，央行更是召集了17家银行，要求强化住房信贷管理，控制贷款风险;11月份时，发改委发文开始严格限制房企发债融资;年底时，更是提出“房子是用来住的、不是用来炒的”为楼市定调;
这还没完，进入新的一年后…….
政府先是在春季两会期间隆重提出要“遏制热点城市房价过快上涨”;到了4、5月份，银监会、证监会更是全面收紧房企融资渠道;到7月份时，中央财经小组更是提出要妥善解决房地产泡沫问题等存在的“灰犀牛”风险隐患。
从上述一系列的动作中，我们能看出什么呢?那就是不论我们是否愿意承认，但至少，中国楼市的最大玩家和庄家 — 政府，是承认楼市有泡沫的。
而最近，易居研究院发布的《关于房地产泡沫的量化分析》报告则在一定程度上佐证了我们政府对泡沫的担忧。
报告研究发现，2016年以来，经过这一波的暴涨，北上广深及以其为中心的都市圈的房价收入比均值达到了22.6，而在2007-2014年间是多少呢，约为13。两年翻了一倍，可以想象一下这一波的房价上涨疯狂到了什么程度。
而另一个重要指标，房价收入比偏离度达到73.8%，接近于日本房地产泡沫期首都圈公寓价格收入比的偏离度。也就是说，一线城市及周边都市圈的房地产泡沫化程度，相当于日本都市圈房地产泡沫高峰期的70%。
而一向精明的企业家们，往往比大众有着更敏锐的细节。比如猴精猴精的潘石屹同志，除了前几年就老早转型逃离房地产外。在前两天SOHO 3Q的拓展会上，对万达出售酒店一事，更是直言：(77家酒店)为什么便宜?(因为)东西多。办公楼也多，二线城市办公楼空置率高达20%-40%。
在老潘看来，全中国的房子都是多的。此前，他也曾向《证券日报》记者直言，房地产行业规模发展的天花板已经来临。
当然不是说，我们就一定会发生日本那样的楼市大崩盘，但这些数据至少提示了我们离山顶不远了。所以，再回过头来看政府从去年来的一系列动作，也就不难理解了。
现实中，大家对“泡沫”视而不见
那现实之中，大家对“泡沫”的态度是怎么样的呢?醉生梦死，至少从数据上你是这么看的。
去年，我国个人购房贷款新增余额占到全部贷款新增余额的50%以上，今年上半年虽然回落到了40%以下，但仍然高于28%的历史均值。而到了7月份，新增贷款余额占比再度升至55%。
也就是说这两年来，全国新增加的贷款中，每增加100元里就有30-55元被拿来买房子了。疯狂可见一斑。
再说最近的一个例子，前两天深圳某豪宅开盘。房子最低总价1100万起，购房者需要提供800万的银行存款证明才有资格参加选房。对绝大多数人来说，这些天文数字般的房子在一天不到的时间，被一扫而空。
为什么大家对楼市如此坚定?
为什么国人会对中国的楼市是如此坚定的看多呢?小编梳理出以下几点原因
1、盲目的坚信政府会兜底和不会让房价跌。这是支撑国人在楼市游戏中不顾风险疯狂下注的最强大的信念和力量。说白点，就是在和政府对赌：你不敢让房价下跌!至于为什么会有这样的想法和信念，小编就不在此展开赘述了，各位懂就好。
2、长期通胀，买房保值。我们近几年的M2增速一直在12%—14%之间，虽说最近两个月下滑道9%左右，但考虑到近几年的GDP增速(7%以下)。可以说，我国长期出于通胀状态。而为了对抗货币的贬值，房子就成了现阶段最好的选择。
3、实体经济的不景气，促成了楼市的旺气;最近几年，大家的一个普遍共识就是生意不好做。至于实体经济不景气的原因，是多方面的。但其中有一个逻辑是无法忽视的，那就是楼市的繁荣对实体经济形成了抽血效应，而生意的不好做又促使更多的生意人拿钱炒房，二者形成咯一个相互强化的恶性循环。
4、因为无知，所以无畏。生活在内地的我们，从来没有经历过真正的楼市崩盘或者说大的楼市调整。发生在上世纪的，日本、香港的楼市崩盘教训太过于遥远;08年美国因房价引发的次贷危机，我们也远谈不上有什么切肤之痛。所以，当心国人对房子及房价的态度，可以用“无知者无畏”来形容。
大家对楼市的那份坚定是经不起推敲的
做过股票投资的人应该都非常清楚一点，做投资最忌讳的就是“固守自以为是的常识”
比如上文中，所谓的“坚信政府会兜底和不会让房价下跌”的盲目乐观。其实这是完全经不起推敲的。我们必须承认政府在稳定楼市中所起的积极作用，但也必须承认政府不是万能的。不然就不会有上世纪九十年代的国企倒闭和下岗潮，和进入新千年后发生的多次股灾了。
而对于宽松的货币政策导致的通胀、实业不景气等因素，也在积极的发生的变化。更重要的一点，政府对调整经济结构的愿望要比我们强烈的多。所以，日后楼市对他们的抽水效应将会大幅减弱。
房价下跌会要人命么?
房价下跌会要人命么?这个，还真会。比如，香港。
香港楼市从1997年因金融危机出现崩盘，便开始了漫长的下跌之路，到2003年时更是进一步跌至低谷。而就在这6年里，香港产生了10.6万名“负资产”人群，占到总人口的5%;也就是在这段时间里，香港发生了第一起烧炭自杀案例，在2003年当年更是有320人自杀。
后来，香港楼市逐渐复苏回暖，烧炭自杀人数也开始降低，到2009年，香港烧炭自杀人数下降到120人。
小编相信，这，绝不是巧合。
而在这些自杀的鲁蛇(失败者)当中，很大一部分是在房价疯狂的大潮中，拼命加杠杆的赌徒(炒房客)。
现在在回过头来，再看政府此轮的“限购、限售、限价、限贷”等系列政策，无不是把枪口对准炒房客。鉴于香港炒房客的血的教训，那些在楼市里纵横捭阖、杠杆用的炉火纯青的购房者们，但愿你们能理解政府泼冷水的苦心。
有人说，调控期间恰是买房的好时候，这句话没说错。但这句话绝不是说给拼命加杠杆的购房客们听的
遂平房产网(http://www.spfcw.cn/)
免责声明:本站所刊载的所有的房源信息、活动信息、资料及图片均由网站用户提供，其真实性、合法性由信息发布人负责，本网站不声明或保证其内容之正确性或可靠性。所有信息请与经纪公司、房产公司、家装公司、业主个人等确认为准！