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遂平房产网(http://www.spfcw.cn/)买房子，主要考虑的是户型，位置，配套，交通，学区，等等这些细节的东西。
但是如果我们把格局放大，去到城市乃至国家的层面上来看，这些细节就会变成最脆弱，也是最经不起波折的东西。
不论挑的开发商再大牌，不论选择的位置再市中心，不论有再多的地铁口，一旦整个城市的房价体系崩了，一切的愿景也都烟消云散。
看看现在的鄂尔多斯，和曾经的温州，海南，都是非常直观的前车之鉴。
至于说整个国家的房价体系崩了，那么只要逃不到国外，就只有死撑下去的结局。
看看日本东京，再国际化的大都市，老百姓们也有消失的十年。
所以，在做个人的购房选择前，一定要先明确一个概念：
买房，就是在赌，赌这座城市的命运和未来。
这也是为什么现在一二线普遍降温，但是业内依然长期看好。为什么三四线最近涨这么多，依然被那么多专家嗤之以鼻的原因。
那么有意购房者，应该如何判定城市，又该如何选择合适的入场时机呢？
莫明老师这里有4个是否的标准，可以进行套用，希望能让思路更加清晰明了。
1.城市是否有核心产业支撑？
2.是否有重大建设工程，正在或即将进行？（高铁，地铁）
3.是否为人口净流入城市？
4.近期房价是否经历过调整？（这里的调整，指市场的风向，是否已经从极热转为理智）
如果答案都是“是”，那么至少可以保证，这是一个不会出现巨大风险的城市，对于买房是为了上车保本，升值只是第二要素的刚需来说，这4点非常的重要。
再来说说未来这半年购房者需要关心的点在哪里。
这个点主要还是在去库存上。遂平房产网(http://www.spfcw.cn/)
首先，我们要明确，钱不是天上掉下来的，现在去三四线投资的钱，大部分来源于一二线。
那么在这种情况下，只要去库存还在继续，那么一二线的疲弱就会一直存在下去，短期内很难抬头。
那什么时候这些资金会回来呢？
去库存政策大面积结束的时候，那个时候，这些钱要么被套进去，要么一窝蜂的回一二线避险。
所以，我们只需要抢在这些钱回哺一二线之前，从容购买就可以了。
至于回哺的具体时间，不太好判断，但是至少在18年中旬之前，这个基本政策都不会被取消掉。
换句话说，有些已经冷下来的城市，真的不用着急了。
房价就像一辆万吨的火车，没有火车头给的动力，想开起来非常的难。
这个动力来自于哪？
很明显来自于货币，15，16年M2增加很快，个人住房贷款占比增加的更快，钱太多了，所以感觉市面上的钱都不值钱，当时余额宝最低只给2%多利息。
但是现在不一样，这一季度的M2增速已经跌破了10%，余额宝也都给到4%多的利息，连银行的贷款都开始发不出来了，足以说明很多问题。
毕竟，好不容易才停下来的火车头，哪还有动力去强行拉升一波呢。
再加上美国加息明确要持续到19年，想想都是一副过冬的样子。
用一句话说就是，别着急着吃火锅，小心烫，要让子弹再飞一会。
对于一二线的刚需来说，依然是看到合适的，能上车就尽早上车，哪怕未来房价不会变，但是信贷政策会一直变，这个对于刚需反而非常的致命。
最后，说一些未来可能会发生的事情，可能，不保证一定。
1.大范围限价：房价不得高于去年10月
先是青岛，在5月21日颁布的楼八条里明确规定，房价不得高于去年均价最高月，其实也就是去年12月的价格。
再是郑州，郑州的更狠，房价不得高于去年10月，相当于把价格锁死在了第一次全国限购时期。
未来，各地效仿该政策的可能性非常大，这是个好事儿。
2.捡漏的机会增多，但是刚需几乎抢不到，因为都是全款优先
限价之后，将会出现很多优质低价盘，甚至远低于周边均价。
包括现在，已经开始有一些城市出现了大开发商低价倾销的案例，这种时候，如果你是开发商，你会怎么选择客户？
全款关系户＞全款户＞关系户＞刚需遂平房产网(http://www.spfcw.cn/)
是的，全款户比关系户牛，因为关系多多少少都能找到，但是企业要资金流，要生存，必然会优先选择全款户，关系户的名额非常的少。
所以，如果你现在手里有足够全款的现金，那么恭喜你，未来有可能会捡到漏。
没有的也没关系，多去碰运气，说不定运气好能选上呢。
3.双合同，捆绑合同，阴阳合同
卖的价格很低的盘，通常会有一些附加条件。
没办法，道高一尺魔高一丈，卖家总比卖家精，几千年传下来的规律，只要有利可图的地方，就会被钻空子。
4.被限购的地区，逐渐开始炒作公寓和商铺
咱们普通老百姓，千万不要去碰这两个东西。
除了北上深这种居住资源急缺的城市，包括像天津武汉厦门这种二线城市，都不建议购买公寓和商铺，切记。
5.优先改善房，楼市遇冷是置换的最佳时期
这个很好理解，房价没有波动，或者是正在降价的时候去置换，怎么都不会亏。（先卖再买）
6.部分优质二手房房价会高于新房
是的，你没看错，在楼市下行周期，新房为了出货会领跌，所以有时候二手房并不是最实惠的选择。当然，这种情况只存在于优质的二手房。
7.中小开发商烂尾的烂尾，跑路的跑路遂平房产网(http://www.spfcw.cn/)
未来注定是大开发商的天下，中小开发商这两年不好熬，所以不要因为1000元的优惠，就去选择了没保障的小开发商，不值当，风险太大。
最后的最后，楼市瞬息万变，有时候一个政策，就能完全改变全盘的局面。不过不用担心，只要咱们持续关注楼市，至少能比80%的人，超前抓住下一个机遇，或是避开下一次风险
今年以来，三四线城市的楼市关注度不断提升，有很多声音说三四线房价上涨是纸老虎，经不住长期考验，但不可否认的是有些城市还是存在机会的。
统计局数据显示，截至今年7月末，全国商品房待售面积为63496万平方米，比2016年初的高点下降了约1万平方米，降幅约14%。但不同城市之间去库存的进程并不一致，有些城市库存规模出现腰斩，仍有大量三四线城市库存几乎没有变化。
三四线城市之间的差异会越来越大，房地产市场发展到现在的阶段，判断一个城市的前景已经不仅仅局限于城市规模，未来更多的将围绕区域概念、人口流入、产业转型、交通发展等方面。
1、区域概念——核心城市周边的三四线城市
区域概念，指的是由多个城市组成的城市群，这之中比较典型的就是长江三角、珠三角、京津冀，每个城市群都会围绕一个核心城市，比如珠三角的深圳、京津冀的北京，这些核心城市周边的三四线城市比较具有购买价值。
但前提是用来自住，因为虽然这类三四线城市房价涨上去了，在核心城市的带动下也能维持住城市活力，不过仔细想想，拿余钱买完房不住放在那里，手里没有太多流动资金了，想转手卖掉，得要看看有没有能接盘的，或者说外部政策环境是否有利于转卖，这一点很重要。
2、人口流入——人口流入较多的三四线城市遂平房产网(http://www.spfcw.cn/)
有人的地方就能创造价值，以位于珠三角核心地带的东莞为例，地处深圳、广州、香港之间，充分获得了来自大城市的外溢资源，像虎门、长安这些靠近深圳的区域，本身就是全国百强城镇，生活配套相当完善，不断吸引周边省市的人口流入，为房地产市场注入需求。
3、产业转型——符合产业转型升级的三四线城市
曾有俄罗斯媒体表示，中国经济已经迅猛增长了40年，在过去十年里，中国一直致力于从基于廉价劳动力的生产模式，向在高生产率基础上创造高附加值的创新模式转变，围绕大城市发展区域经济的方式已经在进行了。
比如今年的雄安新区，包括建设高铁、医疗、教育等一系列设施在内，雄安已经不是那个三四线开外的小城，而是承担着分散首都人口、非核心功能的作用，说白了，还是为了区域整体的发展。再例如唐山，这个靠工业支撑的老城，如果不寻找新的产业升级方向，那么无疑会失去城市吸引力，造成人口外流，楼市也会难以支撑下去。
4、交通发展——高铁互通车次多的三四线城市
提到交通对房价的影响，也是基于城市圈之间的相互影响力，一个城市的高铁通达车次越多，对人口导入、物流、交通、以及周边城市的辐射力就越强，如下图显示的房价、高铁车次和城市购买力之间的关系：
城市购买力、房价和城市300公里范围内高铁互通的关系（来自轨道交通网）
图中显示的气泡大小，表示该城市与其300公里范围内的其他城市高铁互通情况，气泡越大则该城市与其他各城市间通达次数越多。
总体看来，购买力和房价越高的城市，其与周边300公里范围内的城市高铁互通车次越多，比如在购买力相差不大的情况下，高铁车次更多的杭州、南京房价要高于武汉、成都。像嘉兴、绍兴、东莞这类城市，房价相对北上广深要低不少，但是交通却相当便利。嘉兴目前的平均房价在1万元左右，与它高铁互通度最高的是上海，二者房价相差4万元/平方米左右。围绕在城市圈内的三四线城市，在交通便捷的条件下，更易吸引来自大城市外溢的需求，可以说在一定时间内房价还有上涨的空间。
判断一个城市房子是否有购买价值，要看其真实力。
放眼今年三四线城市房价的上涨，大多数都是棚改货币化的结果，通过大拆大建来去这些城市的库存，短期内会在造成房价上涨，长期来看，缺乏人口、交通、产业转型的支撑，只会产出一批没有流动价值的不动产，拆迁的拿现金买房接现在的库存，那以后谁来接他们的盘呢？所以如果要问三四线城市房子的购买价值，就要拿“真本事”说话，而不是一味地虚张声势。
不可否认的是，即使是在三四线城市中，库存也存在明显差别，如张家口、九江、滁州等地，库存下滑了40%以上，但是在香河、大厂、等地，7月末库存规模同比上涨幅度超过14%。未来这种差异会越来越大。
从房企的角度看，更愿意布局热点城市周边的三四线城市，从而能承接更多外溢需求，对于其他三四线城市，企业更倾向于经济基础好、资源丰富、人口吸引力等多元化的城市。接下来随着供需基本面的差异，在下一轮市场上升周期中，有些三四线城市将更接近一线城市，如需求强劲的东莞、嘉兴；有的则继续保持传统三四线城市的状态，市场交易相对平稳。
不管是买哪里的房子，都别忘了这句话：房子是用来住的，不是用来炒的，有人在盯着你们看呢。
本轮房价上涨之谜
我们先来看看引爆15-16年房价上涨的3大原因：
1、货币持续宽松，甚至出现超发
2010年到2016年之间，M2的增速都保持在11%以上。甚至15年和16年这两年，在GDP增速持续放缓的前提下，M2还反向提升。
2、外汇突然下跌，房地产成为宏观调控工具。
我国的外汇储备，过去几十年一直处于稳步增长状态，直到2014年7月，突然出现了首次，且持续性的下跌，这是相当危急的时刻！
为了保住外汇，留住资金，防止资本大量外逃，14年8月楼市临危受命，开始冷启动。原本46个发布过限购令的城市，这个月已有35个解除了限购。
因为楼市的启动不是一蹴而就的，它需要先解冻，再升温。所以，2015年央行5次降准降息，才最终把楼市的热度给燃起来。在资金大量流入房地产的情况下，外汇储备下降趋势逐渐放缓，持续了一年半的下滑总算得到了有效的控制。
3、棚改的货币化安置&去库存遂平房产网(http://www.spfcw.cn/)
从2015年开始，棚改进入攻坚阶段，货币化安置比例快速提升，从29.9%提升至48.5%，相当于一半的拆迁改造都直接折现给钱，让大家自己去买房子。
在这样子的背景下，货币购房需求快速扩大，供不应求的市场行情推动了房价的快速上涨。
在另一方面，由于去库存这一根本方针的存在，16年国庆限购并没有太多的控制三四线城市，而是变成了分城施政的长效调控，让三四线有机会借着房价上涨的机会快速的去库存。
因此，这一轮从15年开始的牛市，之所以能延续至今，很大一部分是因为有去库存的存在，也让几乎所有的三四线及以上城市都享受到了红利。
正是以上这三大原因集中在一起，才造就了这一轮疯狂的行情。但是，这昔日引爆楼市行情的三大要素，如今却都已不复存在。
2遂平房产网(http://www.spfcw.cn/)
未来三年，房价绝不会暴涨
2016年下半年至今，中国房地产调控进入有史以来最严厉的阶段。
除了采取限购、限贷、限价到限售、限商等一系列行政调控政策，国家还收紧了货币、信贷政策，在短期因素和长期因素的共同影响下，全国楼市逐渐降温。
可以肯定的几点：
1、2016年的暴涨在未来3年内绝不可能再出现，是经济问题，更是政治问题。其实5年内也是大概率如此，但也担心有黑天鹅事件，所以，保险起见，3年是更安全的预测。
2、房价不可能大面积下跌，重点城市会保持当前水平平稳发展，理想状况就是温和上涨，部分边缘化城市在未来会有下跌。
3、弹性供地、租售同权、租赁用地、共有产权、保障用房等多种方式会跟进出台，解决买不起房的人的居住问题。
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几个建议
1、刚需自住现在能不能买房？
政府、银行、开发商都不希望看到房价跌，所以，刚需不必等，看好就上车，不要对房价下跌抱有幻想。刚需首套在一直在被保护的状态，只是刚需本身辨别力太差，总是被负能量包围，不能看到真相。比如说现在，是首套利率上浮20%重要？还是房价上涨20%重要？
2、房子还能不能投资？
要具体看，房子肯定是可以保值的，指不定还能再有好行情，但未来3年大概率是不会有大幅上涨的，所以，如果名下房产很少，那就有必要考虑，毕竟这是最安全的，但如果已经是多套房产，建议可适当收手，看看别的机会。
因为，房子在未来3年的最大价值是自住、第二价值是保值、第三价值才是投资回报。这是区别。就投资来说，大面积的机会已经不复存在，但局部还有机会，需要更专业的来分析和选择了。
3、几百万现金该如何配置？
先看自己的房产配置情况，依然可以在专业的指导下继续考虑房产，但一定是着眼于更高眼界之下的本地、全国、海外的全纬度来思考投资方向，万不可只盯一个城市。就大势来说，未来5年，国内优质度假地产和海外应该是关注的方向遂平房产网(http://www.spfcw.cn/)
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