热点关注遂平房产网(http://www.spfcw.cn/)中国楼市这匹脱缰的野马，在2017年冬天来临前疲态尽显、拐点初现。
中国楼市在2015-2016年的疯狂后，一线楼价已经超过了1990年日本楼市泡沫高峰期的东京楼价，成为人类历史上最大的楼市泡沫。
未来的趋势是：紧缩货币者才能应对资本外流的抽血，留血而生；不紧缩货币者会因为资本外流，导致资产泡沫硬着陆，失血而亡。
史上最惨“金九银十”
“金九银十”历来都是房产销售的旺季，然而10月即将过去，数据却惨淡异常。10月上半月，50个典型城市新建商品住宅成交面积为992万平方米，环比9月上半月减少8%，同比减少38%。9月，房地产销售面积单月同比却已经跌为负值，为-1.5%，销售额和新开工面积当月同比也回落至1.5%附近，系列数据再创新低。
而一线城市在中国所有三类城市中跌幅最为明显，其住宅月成交面积是2016年以来除8月份高温淡季的最低值，甚至比春节月份的成交面积还要低。环京楼市更是惨不忍睹，很多炒房投机者都是降价30%-40%甩房脱手，即便如此，成交量也是少之又少，可以用萧条来形容。
“金九银十”的惨淡收场，再次体现了“房住不炒”“防系统性金融风险”的调控思路仍逐步释放成效。同时，市场长吁的“京沪永远涨”也在低迷罕见“破功”；上上周宁夏出台房产税的新闻吵得沸沸扬扬，虽然最终证明是虚惊一场，但是可以感受到，压力测试下房民们脆弱、焦躁的心态。中国楼市这匹脱缰的野马，在2017年冬天来临前疲态尽显、拐点初现。
屡调屡涨的房价
这些年，房价似乎掉进了死循环，成为一个无人能解的怪圈。越限购、越涨价（上市房子少了）；越盖保障房、商品房越涨（商品房盖得少了）；土地越调控、房价越涨（供应土地少了）；物价越高、房价越涨（钱贬值了，这最恐怖）……
政府所有的调控从来都不是要真正控制房价，而是要防止楼市上涨失控，最终引发恐慌性的抛盘，出现类似去年股市断崖式下跌的情景发生。最终不仅占地方政府收入70%的土地财政破产，也导致开发商和银行的债务被集体引爆，引发系统性的金融风险，这是多方都不愿看到的。
所以，近年来不管是楼市的“四限”（限价、限贷、限购、限售）调控还是租售同权，还是即将立法的房地产税开征，真正的目的就是只是为了将楼市上涨限制在一个温和、可控的区间内：一来可以应对美欧退出量化宽松、资本抽血的大杀招；二来可以保证地方源源不断的土地财源，防止地方债务的大规模违约和财政破产。正是在这样矛盾的逻辑下，中国楼市在纠结中屡调屡涨，走到了如今无法收场的边缘！
空前大泡沫：房地产的罪与罚！
自从“国企降杠杆、居民加杠杆”的楼市销售战略确定后，在商业银行的信贷配合下，2015年底至今的楼市，一直启动的是高烧、快进模式。进入2016年以来，房价疯长的势头，让所有人惊心，从岭南到吴越，从荆楚到燕赵，四面八方传过来的，都是房价飚涨的消息。半年间，只要在一二线城市有房的，每个人的身价都在暴增，一套房涨幅超过一家上市公司的利润，见面不谈房价，都感觉到没话题可聊。
毫无疑问，中国楼市在2015-2016年的疯狂后，一线楼价已经超过了1990年日本楼市泡沫高峰期的东京楼价，成为人类历史上最大的楼市泡沫。而中国房地产总值与GDP的比值也达到了惊人的250%，超过了美国（2006年约170%）和日本楼市泡沫高峰（1990年约200%）时。
按照经济学家陶冬的测算：今天北京、上海、深圳、广州这四个城市的房地产总值，已经相当于美国整个国家房地产总值。不用脑袋想，就是用脚想下，这样不合理的现象，是否有长期存在的理由？
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更何况，在美联储10月启动缩表，12月大概率再次加息的背景下，全球美元供应必将在此大幅缩减，各新兴经济体资本外流将加剧；10月26日欧洲中央银行宣布，维持欧元区现行的零利率政策不变，每月购债规模将从600亿欧元削减至300亿欧元。如果加上英国、加拿大的加息预期，全世界大部分主要经济体都已经启动了紧缩货币的进程。
未来的趋势是：紧缩货币者才能应对资本外流的抽血，留血而生；不紧缩货币者会因为资本外流，导致资产泡沫硬着陆，失血而亡。国家货币超发和信贷扩张推动的房地产泡沫大繁荣，已经对国家整体的金融安全构成了威胁，最近几个月M2增长率连续低于10%就是国家收紧货币，真正控制房价的金融信号，只是这样的措施能否起到作用，力度是否足够，还有待检验。
此外，内地142家地产企业负债总量接近3.4万亿，虽然在去库存、降杠杆的诸多措施下，房地产开发商的负债得到了一定程度的缓解，但是仍对银行系统造成了安全威胁。现在诸多银行都已经将全年的信贷额度用光，剩下的时间可能会出现贷无可贷的困境。没有信贷的支持，开发商借新还旧的金融游戏是否还能继续玩下去？信贷的消失是否会成为压垮部分开发商的最后一根稻草？都有待时间的进一步验证。
不管是世界金融紧缩大趋势，还是开发商高额的负债、政府防止系统金融风险的考虑，削减楼市泡沫是迫在眉睫、势在必行。
致命杠杆：潜伏的危机
供求永远是影响商品价格的最主要因素，如果说房子还算商品的话。国家的货币政策、政府的供地、开发商的开工率都是影响房价的重要因素，但是房子的购买者无疑是影响消费端的最核心要素。
在2016年2月份的G20财长与央行行长会议上，小川行长认为个人住房贷款占银行总贷款中的比重还是相对偏低的，所以银行系统也觉得个人住房抵押贷款还是相对比较安全的产品，有发展的机会。
这一段话为中国的房地产加杠杆确定了基调，也给银行和房产企业壮胆。在其借机大幅去杠杆、降低风险的同时，房民被引导入楼市，加杠杆买房，民众争先恐后把几代人、数十年的存款积蓄掏出来做首付。唯恐错过这场盛宴，给自己加上三十年负债杠杆。所有人都憧憬着,站在杠杆之颠，一飞冲天，做着三年内成为千万富豪的中国梦。
9月央行同时发布的另外数据显示，新增信贷超预期。最值得关注的无疑是增长迅猛的居民短期贷款。8月居民中长期贷款占新增贷款比例降至41%，而居民短期贷款的占比提升到20%，较上月提升7个百分点。居民中长期贷款主要为住房按揭，而短期贷款一般为消费贷。
今年以来，消费贷的快速增长引发持续关注。今年1-8月居民新增短期贷款达1.28万亿，累计同比多增8231亿。而去年全年新增消费性短期贷款总额仅8305亿，今年前8个月新增贷款已达到去年全年的1.5倍。通常，居民的短期贷款主要是汽车贷款，然而今年前8个月的国内汽车销量没有增长，这说明激增的居民短贷很可能流入了地产市场。
金融体系善于创造奇迹，中国人的聪明才智在投机上充分显示出来。2017年前8个月，居民房贷基本上停止了增长，但是居民短期贷款飙升至1.28万亿，同比激增8000多亿，而这些消费贷最终充当了首付款，流向了房地产，成为当前监管部严厉打击的对象。这也意味着，很多贷款给了无偿还能力的人，美国次贷危机的魅影已经显现。
我国居民部门债务占居民可支配收入的比重已经达到了90%，其中主要是房贷债务，这是一个非常恐怖的数据。这意味着我们可支配收入的9成，被套牢在房子这个钢筋水泥盒子里，还剩下的10%，才是用于家庭衣食用行、医疗、保险、教育、养老等各项开始的费用，这是一个非常恐怖的数据，也是非常致命的游戏，只是当局者迷。
如果再考虑到中国居民部门从父母、亲戚、朋友处获得的隐性负债，每个人基本上搭上了棺材本去炒房，这不仅意味着已经没有加杠杆的空间，更意味着杠杆断裂后，未来巨大的金融风险，对于一个家庭来说就是灭顶之灾。
在当前M2降低到8.9%和央行卡紧房贷的大背景下，依靠居民借款买房，特别是如今的短期消费代表支付首付买房的路，已经走到了尽头。在所有家庭可支配收入都被房地产掏空，并背上几代人都还不完的债务时，不仅是房地产走到了尽头，那些千千万万被欲望驱动，勇敢投入房地产烈火的人，也必然成为楼市的牺牲品
中国房地产市场让全球金融界都感到十分迷惑，看上去它好像违反了正常的经济运行规律：价格上升到一个不可持续的高点之后仅仅是慢慢一点一点降回原来的水平，一遍一遍，循环往复，但事实上它却从未出现过崩盘。
早在2005年，外媒就预测中国的房地产泡沫即将破灭。到了2008年，又有经济学家对中国房地产市场唱衰。后来，人们又将中国房地产幻灭的预期时间后调至2014年。在这种声音的带领下，无论事实上中国楼市行情是火爆还是冷淡，都有一大批财经媒体紧随其后，做出“中国楼市泡沫即将破灭”的预测。
面对看似已经过度膨胀了的价格，为什么中国的房地产市场依然能够保持完全稳定呢？
美国媒体福布斯网站4月5日发表Wade Shepard的评论文章《为何中国的楼市还不崩溃？》，本文由观察者网独家全文翻译。
作者称这其中最重要原因就是中国的中央和地方政府都对房地产市场进行着严格地管控。政府掌握着新建设用地的供给、开发建造的资金，以及贷款政策、税率制度，并使用房产购买限制这样的手段措施给房地产市场升温或者降温，以起到温度调节器的作用。
并称“中国政府一只手在稳定房价防止其过快上涨，另一只手却又在向房产开发商们源源不断卖地的时候坐地起价。”遂平房产网(http://www.spfcw.cn/)
以下为《为何中国的楼市还不崩溃？》全文：
早在2005年，外媒就预测中国的房地产泡沫即将破灭。到了2008年，又有经济学家称中国房地产市场的繁荣已经走到尽头，将再无回天之力。之后，这些人又发表了题为《黄金时代走向终结》的文章，将中国房地产幻灭的预期时间后调至2014年。在这种声音的带领下，无论事实上中国楼市行情是火爆还是冷淡，都有一大批财经媒体紧随其后，做出“中国楼市泡沫即将破灭”的预测。
然而，上述的预测至今未能发生。时间一年又一年的过去，那些断断续续却从未停止的“世界末日预言”都没能成真。中国的房地产市场依然坚挺，甚至可以说是发展势头愈加强劲。每一次的情形都是，楼市在升温至沸点后又稍稍降温，如此循环往复，从没崩溃过。据此是否可以得出这样的结论——中国房地产市场的泡沫已经持续了十几年？抑或，这个市场事实上并不存在所谓的“泡沫”。
面对看似已经过度膨胀了的价格，为什么中国的房地产市场依然能够保持完全稳定呢？其中一个重要原因是中央和地方政府都对房地产市场进行着严格地管控。政府掌握着新建设用地的供给、开发建造的资金，以及贷款政策、税率制度，并使用房产购买限制这样的手段措施给房地产市场升温或者降温，以起到温度调节器的作用。
使用如此强硬手段的理由，其实很好解释。在中国，房地产行业在中国国内生产总值中所占的比重高达15%，在固定资产投资中所占的比重也为15%，并创造了15%的城市人口就业机会。此外，根据国际货币基金组织的统计数据，中国境内银行20%的贷款都投入了房地产行业。从上述这些数据来看，中国政府无论如何都不能对其国内的房地产行业视作儿戏而交由自由市场去调控。
“人们都知道，政府必须支持房地产市场的发展，因为一旦房地产市场的泡沫破灭，整个中国的经济都会随之而崩盘，这当然是中国政府最不愿意看到的事情。”一名来自苏州的赵姓医学生如是说，他家在房地产市场中投入了巨资。
当房地产市场走高遇热，中国各级政府通常会采取各种措施让它冷却下来；当房地产市场走低遇冷，各级政府便会放松限制使它重新回温
什么是楼市泡沫，用一个比喻：粉丝也卖鱼翅价，就可以说明这种现象。
泡沫最终是连粉丝都变成了鱼翅的价格，而不是鱼翅是鱼翅、粉丝是粉丝。如果供不应求让石油或黄金的价格上涨，并不能证明资产价格过度溢价。
楼市泡沫形成的原因众多，有地理因素，人口因素，也有各国央行的信贷扩张因素，还有汇率因素，但一般而言，判断楼市是否有泡沫是用1平方米单位面积比地区平均单月收入，然后结合汇率来判断是否超出了合理区域，照过去楼市泡沫的经验来看，1平方米单位中档商品房价格比当地人均月收入超过5：1的时候，则容易造成楼市价格大幅下跌。
2016年居民拼命贷款买房，月均房贷接近5000亿，买房杠杆率也超过2倍、房贷/GDP已达8.6%，均接近或超过美国2007年的历史峰值，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，2016年或是中国地产市场的历史大顶。
无论在房地产市场、股票市场中，还是在其他产品市场中，供给和需求都是以价格作为桥梁的，而最终交易也是以价格作为媒介。正常市场（产品没有差异，买卖双方没有差异且不能影响市场）的市场中存在完全竞争，如果市场上只有几个供应者，将出现不充分竞争的寡头局面，极端情况下甚至出现只有一个供应者即垄断情形。在完全竞争的市场，价格是不可能被操纵的，在寡头市场和垄断市场，价格极易被操纵，其中垄断市场中存在高价格的定价权和超额垄断利润。生活必需品（如食物、衣服、住房等）的需求价格弹性小，奢侈品的需求价格弹性很大；市场范围越大需求弹性越小，市场范围（行业）越小需求弹性越大；时间越长需求弹性越大，时间越短需求弹性越小。
泡沫破裂？
可能有人会说，中国的楼市泡沫迟早会破裂。
其实呢，说中国楼市泡沫存在，是不应该否定的，研究专家称，中国的楼市泡沫远远超乎大众的想象，但是要说中国楼市马上就要崩溃了，泡沫马上就要炸裂了，又有点为时过早。
买房潮是很热，但是鉴于这份‘狂热’尚未传导到大多数城市，也还没有将整体居民负债推至难以持续的高位，或带动新一轮地产建设热潮，谈泡沫破裂并带来重大冲击还有待商榷。
有泡沫但不能挤破，这是中国潜规则！
楼市走到现在，除了有市场这只无形的手外，还有政府这只有形的手。
首先，随着过去两年地产和信贷政策不断放松，房地产市场迎来了期待已久的复苏，但是，如果政府不出手收紧地产政策、信贷继续加速扩张，房地产建设和经济增速有超预期的可能。
其次，最近几年作为中国经济硬着陆的关键局点，如果政府大规模开刀房地产市场，将会导致中国经济出现难以想象的局面。所以，维持现有部分人群可承受的房价，维稳度过中国经济艰难期，房地产市场或许能够迎来一段降温潮。
不管怎样，当市场的轨道回归正常，资本会转入正常的投资方向，当投机的力量耗尽，人们会幡然醒悟，原来购房刚需会随着房价的下跌而突然消失，土地稀缺的故事原来是那么不靠谱！
“你知道吗？我觉得，现在买房的人，就跟当年在股市里杀红了眼的股民差不多。”朋友如是对我说道。
是啊，如今，大家都忙着炒房，没有人投资实业，这跟去年的股灾前的股市是何其相似啊：全民都在忙着炒股，人人都是股神，上班都懒得上了！但之后发生了什么，我想我就不用多说了。
中国如日中天的楼市也正在聚集着风险，资产价格泡沫膨胀，房子价格已经远远超出了老百姓的承受范围了，连中央高层也发话了，要抑制资产泡沫。
现在，房奴韭菜们基本已经入笼了，经济风险也基本已经转移给房奴们了，下一步就看如何“关门收割韭菜”了！我想，也许房产税遗产税这些杀手锏，很快就要来了！遂平房产网(http://www.spfcw.cn/)
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